雑居ビルでのレンタルスペース運営の注意点【おすすめジャンルも紹介】

「雑居ビルの１物件でレンタルスペース運営を始めたいんだけどどういうスペースがいいかな。雑居ビルで運営していく上での注意点とかあれば知りたい」

そんな疑問にお答えします。

この記事を書いている僕は雑居ビルで４つのレンタルスペースを運営しています。

４つのスペース合計で月１５０万円以上稼いでいるので、雑居ビルでのレンタルスペース運営を考えている人の参考になると思い記事を書こうと思いました。

この記事を読むメリットはこんな感じです。

• 雑居ビルでの運営方法が分かる
• 雑居ビルで運営する上での注意点が分かる
• 雑居ビルにおすすめのレンタルスペースが分かる

長年テナントが埋まらない雑居ビルのオーナーさんや、副業でレンタルスペース運営をしようと考えている人向けに、雑居ビルでのレンタルスペース運営の方法を理解してもらえたら嬉しいです。

雑居ビルでのレンタルスペース運営はおすすめ

僕が思うに、雑居ビルでのレンタルスペース運営はおすすめです。

それは、近隣からの苦情やクレームを受けづらいからです。

レンタルスペース運営で一番気をつけなければならないのが、周辺住民からの苦情です。

住居用のマンションやアパートだと音や振動などでの苦情を受けやすいです。

苦情を受けると今後の運営ができなくなる可能性があるので、営業時間を制限したり、ルールや規約を厳しくして、予約利用者が少なくなってしまうこともあります。

ですが、雑居ビルではそこらへんが緩めです。

商業用メインで貸し出ししている雑居ビルなら生活音以上の音も出るものだし、構造的に壁や床が厚かったりします。

また隣近所の住民も商業ビルがあることを知ったうえで住んでいます。

レンタルスペース運営をしていくと近隣住民との付き合いもずっと続くことになります。

苦情はストレスになるし運営上の障害にもなるので、心配が少ない雑居ビルでのレンタルスペースはおすすめです。

雑居ビルでのレンタルスペースの運営方法について

僕の場合は、雑居ビルでレンタルスペースを４つ (撮影スタジオが３つと、撮影スタジオ兼イベントスペースを１つ運営しています。

そこで雑居ビルのレンタルスペース運営の方法について下記のことを話そうと思います。

• スタッフの配置について
• 鍵の受け渡しについて
• 看板について
• 隣近所のテナントとの関係

スタッフの配置について

僕が運営している３つスペースの中で、２つのスペースにはスタッフを配置しています。

それは、スペースが広いのでルール規制が難しいことと、隣のテナントへの配慮のためです。

例えば僕がスタッフを配置しているスペースでは、スケルトンスペースがあります。

スケルトンスペースは撮影用で貸し出ししているのですが、セットを組んだり、スモークを焚いたり、照明等でコンセントを使ったりと、利用者がいろんなことをするので、無人で運営するには危険が伴なったりトラブルに発展する可能性があるからです。

ルール説明の徹底と、ルールを守らない利用者への注意も必要なので、スタッフを常時１人配置しています。

ただ、ほとんどの雑居ビルではスタッフの配置は不要かと思います。

スタッフの待機場所を作れないことと、部屋の中であればとんでもないことをする人はほぼいないからです。

僕もスタッフの配置をしていないスペースもあります。

そこは、もともと２DKの間取りの部屋だったのを撮影スタジオとして改造したスペースですが、利用にあたってのルールや規約をしっかりと定めてから運営を開始しました。

また利用者の利用目的がほぼ決まっていて、危険な行為やトラブルに発展することが起こる可能性が極めて低かったからです。

レンタルスペース運営は無人で運営できるのもメリットの１つなので、スタッフの配置が必要ないように、貸し出しを始める前にルールや規約をしっかり決めておきましょう。

鍵の受け渡しについて

スタッフを配置していない部屋の場合は、鍵の受け渡しが必要になります。

鍵の受け渡しの方法で多いのは、下記の３つです。

• ポストに入れておく
• ドアノブにキーボックスをぶら下げておく
• スマートロックを使う

基本的にはどれでも良いと思います。

僕の場合はスマートロックを使って、リモート操作で鍵の開け閉めをしています。

「Qrio」というのを使ってるんですが、スマホ１つで鍵の開け閉めをリモートで可能です。

レンタルスペース運営で意外と多いのが鍵の開け方についてのトラブル。

それを回避するにもスマートロックは便利です。

僕も今まで一度もトラブルや問題は起きていないのでおすすめです。

看板について

近隣の人からの利用者を増やしたいなら出しておくべきかと。

僕の場合もビルの入口にポスター１つ出しています。

ただ看板制作の費用や、看板設置費用が毎月かかるなどして、負担が大きい場合には無理してやる必要もないと思います。

レンタルスペース利用者のほとんどはインターネット検索からの予約者だからです。

ちなみに僕が運営しているスペースも看板を出さなくても月１００万円以上の売上が出せました。

最初は場所の確認のためのポスターをビル入口に１つでも十分だと感じます。

隣近所のテナントとの関係

運営前に必ず挨拶しておきましょう。

できれば事業内容の説明書きも作っておくべきです。

レンタルスペースの利用者(お客さん)は一度だけの付き合いかもしれませんが、隣近所のテナントとは今後もずっと付き合いをしていかなければなりません。

レンタルスペースはどんなお客さんが来るかも分からないので、時には近隣から苦情やクレームを言われることもあると思います。

それでも最初に挨拶して事業内容の説明をしておくことで、多少の寛容はあったりします。

近所付き合いはしっかりしておきましょう。

雑居ビルでレンタルスペース運営をやる際の注意点

雑居ビルでのレンタルスペースの運営方法についてだけでなく、最後に注意点もまとめておきます。

逆に音や振動でうるさい場合もある

雑居ビルは周りのテナントからの弊害もあったりします。

僕も１回あったのが、撮影スタジオで動画配信利用の人が使ってたときに、近隣のバーやスナックからのカラオケ音でうまく撮影できなかったというクレームをもらったことがあります。

これに関しては、前から入っていたテナントさんということもあって「カラオケをやめてください」と言えるわけもなく、１７時以降は音が漏れてくるという注意書きをして利用制限を設けるしかありませんでした。

また例えば上の階がダンススタジオだったりしたら振動が響いてくるかもしれません。

こちら側が気をつけていても、逆に音や振動でレンタルスペース運営に支障をきたす場合もあります。

運営を考えている物件は念入りに下見をしておくことをおすすめします。

雑居ビルは初期費用がネックになる

また雑居ビルだと初期費用がけっこうかかります。

家賃も高くなりがちですが、敷金、礼金も何ヶ月分も取られたり、保証金を積む必要も出てきます。

雑居ビルはレンタルスペースを運営しやすい環境ですが、初期費用が住居用の物件よりも数倍かかることを覚悟しておかなければなりません。

雑居ビルの初期費用を抑えるには

レンタルスペース運営は、雑居ビルの初期費用を抑える方法もあったりします。

それは雑居ビルのオーナーとの共同事業でレンタルスペースを運営するというやり方です。

賃貸で借りるのではなく、共同事業で運営して成果報酬をオーナーに支払う形になります。

僕の場合もこの形態です。

ビルオーナーと共同事業でレンタルスペース運営をしていて、売上の２０％を成果報酬で支払っています。

パーセンテージはオーナーとの相談になりますが、オーナーを納得させるためには家賃相当かそれ以上の成果報酬が払えるくらいの設定にしましょう。

共同事業でのレンタルスペースの始め方については下記ページで詳しくまとめています。

雑居ビルにおすすめのレンタルスペース７選

雑居ビルでレンタルスペース運営するなら、おすすめは下記の７つです。

1. 撮影スタジオ
2. ダンススペース
3. 貸し会議室
4. テレワーク
5. キッチンスタジオ
6. イベントスペース
7. レンタルジム

① 撮影スタジオ

動画撮影や写真撮影のためのスペースです。

ここ最近でYoutubeやSNSに動画や写真をアップする人が急激に増えているので需要は高いです。

僕も撮影スタジオのレンタルスペースを３つ運営していて、月100万円以上の売上があります。

音や振動といったクレームや苦情も受けづらいので、雑居ビルではなくても住居用の建物でも運営はしやすいです。

撮影スタジオ経営については下記記事で詳しく解説しています。

② ダンススペース

ダンスするスペースですね。

住居用のマンションやアパートだとできる場所は限られてしまいますが、雑居ビルであればできそうなところは出てきます。

ダンススペースもかなり需要があります。

１人〜２人くらいの個人練習できるくらいの広さでも毎日予約が入るスペースもあるほどです。

ただ雑居ビルとはいえ、ダンスだと音や振動の心配があるので、建物や部屋の確認はしっかりしておきましょう。

③ 貸し会議室

リモートワークで働く人が増えてきていて、商談や打ち合わせも会社では行わずにレンタルスペースで行う人が増えているので貸し会議室はかなり需要があります。

ビジネス利用なのでお客さんの質も良くて、苦情の心配もほとんどないスペースです。

④ テレワーク

貸し会議室としては狭いスペースであれば、テレワーク部屋がおすすめです。

コロナになってからオンライン商談やWEB会議などを行う人が増えてきています。

最悪１人用のスペースさえあれば利用可能なので、雑居ビル内の狭い部屋の活用にはおすすめです。

⑤ キッチンスタジオ

キッチンがあるスペースであれば、キッチンスタジオがおすすめです。

料理教室だったり、動画撮影だったりでキッチンを使いたいという人は多いです。

コロナになってこれから飲食店を出すには厳しい時代になっているので、もし飲食店の居抜き物件がなかなかテナントが入らないなら、キッチンスタジオはおすすめです。

⑥ イベントスペース

多目的な利用ができるイベントスペースもおすすめです。

飲食店の廃業だったり時短営業もあって、レンタルスペースでのパーティーや食事会、ママ会や懇親会などの需要が増えています。

イベントスペースは騒音だったり利用者のマナーがネックになるので、住居用のマンションだと近隣からの苦情が心配なところ。

ですが、飲食店が入っているような雑居ビルであればイベントスペース開業はおすすめです。

⑦ レンタルジム

パーソナルトレーナーによる個人レッスンだったり、合同トレーニングや個人トレーニングしたい人には、民間のジムではなく、貸切で使えるレンタルジムが使われることが多いです。

ウェイトによる振動が気になる点にはなるのでマンションとかでは難しいですが、雑居ビルであれば開業ができるスペースと言えます。

まとめ：雑居ビルはレンタルスペース運営に相性バッチリ！

雑居ビルはレンタルスペース運営に最適です。

特にテナントが入らない雑居ビルにはレンタルスペース運営がおすすめ。

注意点はいくつかありますが、レンタルスペースは今後も需要が増えていくのは間違いないし、今現在まだまだ知名度も高くありません。

先行者利益が多いこともあって、思い立ったら、例えば下記のようなスペースができないか考えてみてください。

1. 撮影スタジオ
2. ダンススペース
3. 貸し会議室
4. テレワーク
5. キッチンスタジオ
6. イベントスペース
7. レンタルジム

それでは今回は以上です。

レンタルスペースの始め方については下記のページで詳しく解説しているので是非参考にしてください。